Great Portland Estates ha declarado que el mercado de propiedades comerciales ha alcanzado su punto más bajo y está pidiendo a los accionistas que respalden su decisión con £350 millones para comprar y construir más oficinas en Londres.
El valor de la cartera de oficinas del desarrollador ha caído un 12 por ciento en el último año a £2.3 mil millones, pero está convencido de que es poco probable que esas valoraciones sigan disminuyendo.
“En los últimos 12 meses, la inflación, las tasas de interés, la incertidumbre política, todo tipo de obstáculos al crecimiento se interpusieron en el camino y se puede ver lo que sucedió en el mercado”, dijo Toby Courtauld, su director ejecutivo. “Sin embargo, los alquileres están creciendo y los rendimientos [de las propiedades], en general, han dejado de moverse. Se puede ver eso en nuestras valoraciones [de oficinas], con un movimiento muy pequeño en los últimos seis meses”.
Agregó que con los valores de las oficinas habiendo caído bruscamente en los últimos años, ahora es “uno de esos raros momentos en los que se pueden adquirir activos de calidad con descuento”.
Great Portland Estates ha identificado edificios “principalmente deteriorados y obsoletos” por valor de aproximadamente £1.4 mil millones que podría comprar para renovar o demoler y reconstruir. Ha acudido a sus accionistas y les ha pedido £350 millones para financiar sus ambiciones vendiéndoles nuevas acciones a 230 peniques cada una, casi la mitad de su valor el miércoles por la noche. A pesar de ese descuento, las acciones de GPE cayeron aún más, 5½ peniques, o un 1.3 por ciento, cerrando en 417 peniques.
Great Portland Estates es uno de los mayores desarrolladores y propietarios de espacios de oficinas en el centro de Londres. Durante los últimos 11 años, ha vendido más edificios de oficinas de los que ha comprado o construido, dado su objetivo de vender cuando el mercado está fuerte y comprar durante las recesiones. De hecho, después de la crisis financiera de 2008, se embarcó en una ola de compras, armado con £300 millones adicionales que los inversores le habían dado.
Sin embargo, Courtauld, de 56 años, dijo que ahora es “muy diferente a 2009”. Si bien los valores han caído en una cantidad similar, dijo que había una “imagen menos clara sobre la historia de los alquileres” hace 15 años. En cambio, los alquileres de Great Portland Estates aumentaron un 3.8 por ciento en los 12 meses hasta finales de marzo. Durante el próximo año, espera que los alquileres de las mejores oficinas de Londres aumenten hasta un 10 por ciento adicional.
Courtauld dijo que la “idea de que la oficina es el lugar de trabajo de ayer es claramente absurda”, ya que las empresas demandan cada vez más espacios de oficinas más nuevos y mejores por los que están dispuestas a pagar un precio más alto. Los agentes de arrendamiento llaman a esto “la búsqueda de calidad” y la escasez de este tipo de espacios es la razón por la que los alquileres están aumentando. Great Portland Estates quiere cubrir esta brecha comprando edificios más antiguos y menos ecológicos y convirtiéndolos en oficinas modernas y ecológicas que los ocupantes desean.
“Casi todos los edificios que buscaremos comprar probablemente tengan credenciales de sostenibilidad muy pobres en la actualidad, pero una vez que hayamos invertido en ellos, serán los mejores de su clase”, dijo Nick Sanderson, director financiero de Great Portland Estates. “Sabemos que eso es vital para los clientes cuando buscan nuevos espacios. No es solo lo que ellos quieren, sino también lo que quieren sus empleados”.
A pesar del fuerte crecimiento de los alquileres en el último año, la fuerte caída en el valor de sus edificios llevó a la empresa a una pérdida antes de impuestos de £307.8 millones en los 12 meses hasta finales de marzo, casi el doble de la pérdida de £163.9 millones que registró en el año anterior. Excluyendo los movimientos de valoración, las ganancias operativas se mantuvieron en £19.7 millones. El dividendo final, que se pagará en julio, se mantuvo en 7.9 peniques por acción.
Los rivales observan con interés mientras Great Portland lidera
A excepción de algunas excepciones, como Segro que recaudó £900 millones en febrero para comprar y construir más almacenes, pocas empresas inmobiliarias han acudido a los inversores en los últimos años (Tom Howard escribe).
La depresión de la industria de propiedades comerciales, con valores en caída libre en medio del aumento de las tasas de interés, ha llevado a una renuencia entre los inversores a mantener su dinero existente sobre la mesa, y mucho menos a invertir más. Sin embargo, hay una sensación de que el sentimiento está comenzando a cambiar, con recortes de tasas de interés en el horizonte y una demanda de ocupantes, especialmente de edificios más nuevos y ecológicos, que se mantiene sólida. La mayoría de los propietarios que han actualizado a los accionistas en las últimas semanas han mostrado un tono cautelosamente optimista.
Great Portland Estates está poniendo a prueba este entusiasmo al pedir a los inversores £350 millones para desarrollar más oficinas en el centro de Londres. Es probable que otros sigan si el interés de los inversores es tan fuerte como cree Toby Courtauld, su director ejecutivo.
“Nadie quiere ser el primero, pero una vez que alguien lo haya hecho y se haya dado la señal de inicio, no quieres ser el último”, dijo Tim Leckie, analista de la industria inmobiliaria en Panmure Gordon, el corredor. “Nos sorprendería si pasamos el verano de 2024 sin que British Land o Land Securities acudan al mercado. Ambas compañías en sus [resultados recientes] presentaron un panorama positivo con oportunidades interesantes, pero no tomaron la decisión de recaudar capital en acciones”.
Un gestor de fondos sugirió que los jefes de la competencia esperarían a ver cómo le va a Great Portland Estates, una empresa de alto perfil con un equipo directivo respetado: “Si tiene éxito, entonces algunos de ellos pensarán en [recaudar dinero], porque todos podrían usar algo de dinero para ayudar a sus proyectos de desarrollo”.
Se espera que los banqueros ávidos de acuerdos estén “compitiendo” para que sus clientes sigan el ejemplo de Great Portland Estates. Cinco bancos: Bank of America, Deutsche Numis, JP Morgan, Santander y Lazard, están todos en la lista del desarrollador, ansiosos por obtener una parte de las comisiones.
“Los bancos lo impulsarán y obviamente es útil que una empresa de alta calidad esté recaudando dinero, por lo que otros ciertamente lo estarán considerando”, dijo John Cahill, de Stifel. “Pero ¿se abrirán las compuertas? No estoy seguro de eso”.